• JF Pereira Oliveira e Ass.

CONTRATOS DE LOCAÇÃO EM MEIO A PANDEMIA DO NOVO CORONA VÍRUS.

A atividade econômica brasileira vem sofrendo forte impacto em obediência à ordem estatal de contenção à pandemia por disseminação do COVID-19 (corona vírus).


A determinação governamental de paralisação de diversos setores da economia, comércios, escolas, setores de prestação de serviços e uma infinidade de outras atividades, para evitar aglomerações, tem afetado profundamente o faturamento das empresas e inviabilizado o cumprimento dos contratos e compromissos anteriormente firmados.

Verifica-se uma movimentação entre locadores e locatários, bem como algumas decisões judiciais em sede de liminar visando o equilíbrio contratual envolvendo locações comerciais ou não residenciais.


Seguindo esta tendência, empresários e proprietários de imóveis já estudam possibilidades de ajustes aos contratos de locação comercial, para se adequarem à nova realidade.


Entendemos que, na atual conjuntura econômica, se estabelece, de forma extraordinária e imprevisível, a necessidade de relativizar o princípio da “pacta sunt servanda”, mitigando a força obrigatória e protegendo a função social dos contratos, mas cientes que, com respaldo no Código Civil Brasileiro, é possível pleitear a revisão das cláusulas contratuais.


Contudo, ambas as partes se indagam acerca da possibilidade de negociação extrajudicial do contrato locatício no intuito de evitar a resolução (extinção) do mesmo ou que as novas cláusulas se perpetuem.


De acordo com o caso concreto (situação real), a condição da pandemia impacta economicamente as duas partes do contrato, tendo em vista, que se de um lado o Locatário sem faturamento não pode arcar com o pagamento do aluguel, de outro o Locador muitas vezes depende daquela renda para sobreviver.


Diante disso, nos contempla a lei 8.245/91, lei do inquilinato, no art. 18, a possibilidade de, em comum acordo, as partes estabelecerem um novo valor para o aluguel e a modificação da cláusula de reajuste.


Desta forma, as partes podem acordar não só valores, como também formas do pagamento, podendo fixar, por exemplo, desconto em determinados meses, suspender ou postergar o pagamento do aluguel por x meses, estabelecendo quando tal interregno de tempo será pago ou outro acordo que seja viável às partes prezando pelo bom senso e o equilíbrio do contrato.


Esta mesma lei, do inquilinato, traz a possibilidade de propositura de ação revisional do aluguel, art. 19, circunstância em que não tenha havido consenso entre as partes, com a finalidade de ajuste do valor ao preço de mercado, porém com requisitos de no mínimo três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado.


Destarte a prevalência da lei do inquilinato (lei especial), utiliza-se de forma subsidiária o Código Civil Brasileiro, em casos que as partes não chegarem a um acordo e, alegando a teoria da onerosidade excessiva, por não conseguir adimplir o aluguel, conforme o art. 478, o devedor poderá pedir a resolução do contrato, em que os efeitos da sentença retroagirão à data da citação.


Ainda não se pode delimitar os efeitos econômicos que estão sendo e ainda serão ocasionados por esta moléstia que assola nosso planeta. A única certeza é que já é patente a grave crise e que há uma grande possibilidade de adequação dos valores de aluguéis, seja por acordo, decisão judicial ou por desocupação dos imóveis.


Neste contexto, uma negociação dos termos do contrato se afigura uma medida razoável para minimizar prejuízos de ambas as partes, posto que, seria uma forma do inquilino ter um fôlego para alavancar sua empresa e por outro lado o locador não ficaria com seu imóvel desocupado ou inadimplente.


Dr. Antônio Alfredo E Vasconcelos Araujo,

Especialista em direito imobiliário e família.


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